Come comprare una casa in Croazia

Son tornato da Rab giusto ieri sera e dopo aver visto delle "occasioni" sia di case che di terreno per fabbricare una casetta per le vacanze chiedevo a qualcuno del forum (capitana mi sembra ne possieda una a Lussino) se e' a conosceza della prassi per comprare da una persona fisica croata.....mi sembra che negli ultimissimi anni siano cambiate le regole della compravendita in Croazia per gli italiani.....

E' un argomento complesso, che cercherò di riassumere il più possibile.
Nel 2006 la UE ha posto fine alla pregiudiziale nei confronti di un italiano che intendesse acquistare in Croazia. In base alla nuova legge, infatti, vige anche per noi il trattato di RECIPROCITA'.
Cio' significa che, se tu (cittadino Italiano) volessi comprare casa in Croazia come persona fisica, puoi farlo.....MA la richiesta di acquisto deve essere passata al vaglio del ministero di giustizia a Zagabria. I tempi d'attesa minimi per il rilascio dell'autorizzazione sono di circa 6 mesi...SE tutto fila liscio.
Altra strada percorribile e finora di gran lunga quella preferita dagli stranieri, è attraverso l'apertura di una d.o.o. (s.r.l.) a cui viene intestato l'immobile o l'acquisto di un immobile come quota di una società che ha come asset l'immobile stesso.
Ci sono però un'infinita di cose che potrebbero compromettere la buona riuscita dell'acquisto.
Ad esempio:

La casa che vuoi comprare è nuova? Si. Nel caso di nuova costruzione, i permessi che il costruttore deve chiedere sono molteplici e le amministrazioni locali possono concederle fino a un certo punto perché l'ultima parola spetta a Zagabria. Così intanto il costruttore edifica, magari finisce, ma Zagabria non gli rilascia l'ultima autorizzazione. Il che non significa che tu non possa comprare. Anzi. Se il venditore è disonesto nemmeno te lo dice. Succede però che senza il placet di Zagabria la casa non la puoi rivendere (e ti è andata anche bene) o peggio viene sequestrata. Se poi consideri che quasi nessuna isola in Croazia (vorrei dire NESSUNA , ma mi devo documentare meglio in proposito) ha un piano regolatore pronto, rischi che la casetta te la buttino giù (vedi ad esempio quello che è successo a Vir, dove le case che il governo non ha raso al suolo, sono quasi tutte in vendita a prezzi stracciati).

La casa che vuoi comprare è vecchia? Si. Diciamo che se ha più di 30 anni i rischi di cui sopra non dovresti correrli. Esistono tuttavia una serie di insidie. Un esempio: La casa era stata divisa tra più persone che ne possiedono tuttora una "quota". Dopo la guerra (sia la II G.M. che la guerra in Jugoslavia), tanta di questa gente è emigrata , magari irreperibile, e l'atto di vendita non lo può firmare. Questo chiaramente non ti viene detto (sulle agenzie immobiliari Croate avrei molto da dire, ma lasciamo perdere), tu compri l'immobile e un bel giorno ti si presenta a casa l'erede di Stanko Knezevic, che documenti alla mano, rivuole la su parte.

Ti hanno proposto l'acquisto di un terreno? Ecco, qui si sommano le due problematiche precedenti più una serie di difficoltà che per un privato cittadino possono diventare insormontabili (allacci di acqua luce gas impianto fognario etc.) tanto più se il cittadino è straniero, e si deve affidare ad un'agenzia per il disbrigo delle pratiche e non può seguire l'edificazione di persona.

Dopo averti detto (quasi) tutto quello che può andarti storto, ti posso però raccontare di costruttori Italiani onesti che hanno edificato e venduto oltreconfine ,sia di inglesi, tedeschi e qualche italiano che casa l'hanno comprata. Ma non sono molti (per non dire mosche bianche) .
A parte la mia casistica personale, che può lasciare il tempo che trova, è un dato di fatto, documentato, che il mercato immobiliare Croato stia vivendo un momento di grossa crisi. Leggevo proprio quest'estate su "Slobodna Dalmacja" che rispetto ai primi anni 2000 il mercato immobiliare è crollato del 90%. Hai letto bene... 90%. Zagabria, che come capitale e centro nevralgico del paese è la città che tira il mercato immobiliare, "vanta" un invenduto di 10.000 nuovi appartamenti.
Tutto questo proprio in virtù di una burocrazia ancora di stampo socialista, di una mentalità arraffona, di scarsa professionalità generale e, last but not least, del periodo di transizione che la Croazia ancora sta vivendo e da cui a mio avviso, stenta ad uscire.

Una buona notizia è che da Febbraio 2009, tutti i cittadini europei (forse) potranno comprare senza richiedere il permesso al ministero di giustizia (si diceva anche che nel 2009 la Croazia sarebbe entrata in EU....ma siamo ancora lontani).

Per farla breve, sii molto prudente.

Dai un'occhiata anche qui:
https://www.about-croatia.com/buying-real-estate/
https://www.croatiantimes.com/index.php?id=1011

Spero di esserti stato utile
Luca

Grandissimo Luca sei stato splendido e gentilissimo....grazie ancora

Ho visto, soprattutto in istria, proporre la vendita agli italiani tramite il sistema del diventare soci di una cooperativa proprietaria dell'immobile.

Tantissimi cartelli che spiegavano agli italiani che era la novità per acquisti sicuri... mah, sarà, però un pensierino

felix ha scritto:

Ho visto, soprattutto in istria, proporre la vendita agli italiani tramite il sistema del diventare soci di una cooperativa proprietaria dell'immobile.

Tantissimi cartelli che spiegavano agli italiani che era la novità per acquisti sicuri... mah, sarà, però un pensierino

Fai benissimo a farci un pensierino.
Per un emiliano come te o un veneto come Morodive, che vivete a un tiro di schioppo dalla Croazia, possedere una casa in Istria o nel Quarnero è, secondo il mio modestissimo parere, una comodità e un piacere impagabili. Ci potete andare paraticamente ogni weekend, lasciare la' l'imbarcazione e godervela tutto l'anno.
Un sogno.
Gli avvertimenti che ho dato a Morodive, non sono volti a farlo desistere, ma solo un'esortazione alla prudenza.
Ripeto, immobiliaristi e agenzie sono messi male in questo periodo in Croazia e tendono ad appioppare di tutto, senza troppe remore.

Vero è che il mercato immobiliare Istriano è sicuramenete quello che si è meglio sviluppato, nella Croazia turistica, in termini di varietà e qualità dell'offerta.

Resta comunque il fatto che comprare una casa come persona fisica, piuttosto che entrare in una cooperativa con la casa come quota, ha degli indubbi vantaggi (meno spese, meno documenti, la proprietà è TUA e per rivenderla sono sicuramente meno rogne), e a Febbraio 2009 mancano più o meno 5 mesi....

sarebbe veramente un sogno, però avrebbe anche delle "piccole" limitazioni, infatti mi legherebbe a una zona e a me piace tutta e cambiare spesso o abbastanza.
C'è anche un servizio catamarano da ravenna che porta, in due ore o poco più, a Rovigno, ma dicono che non duri ancora per molto...

Intanto aspettiamo febbraio per vedere cosa succede

felix ha scritto:

Intanto aspettiamo febbraio per vedere cosa succede

penso sia la piu' saggia decisione visto che manca poco.........